Horizontale Verdichtung: Mehr Leben, weniger Fläche

Warum Reihen-, Hof- und Townhouses eine echte Alternative sind
(Teil 2 der Serie „Unser Dorf muss dichter werden“)

Mehr Wohnraum auf weniger Fläche / Quelle

Dieser Beitrag knüpft an Teil 1 der Serie an. Nachdem wir dort die Probleme der bisherigen Siedlungsentwicklung beleuchtet haben, geht es nun um eine Wohnform, die viele dieser Herausforderungen zugleich adressiert: horizontale Verdichtung. Sie zeigt, wie wir dichter bauen können, ohne die Qualitäten des dörflichen Wohnens aufzugeben.

Bevor wir in konkrete Beispiele einsteigen, lohnt sich ein genauer Blick darauf, was horizontale Verdichtung eigentlich bedeutet – und warum sie gerade im ländlichen Raum so viel Potenzial besitzt. Im Kern geht es darum, verschiedene Wohnformen so anzuordnen, dass sie weniger Fläche verbrauchen, effizienter erschlossen werden und gleichzeitig individuelle Wohnqualitäten bieten.

Ein Teil der Lösung ist es, mehr Wohnraum auf weniger Fläche, also dichter zu bauen.

Die Vorteile liegen vor dem Hintergrund der in Teil 1 beschriebenen Zusammenhänge auf der Hand. Es wird weniger Fläche pro Wohneinheit benötigt. Die Erschließung mit Verkehrsflächen sowie Ver- und Entsorgungsleitungen sowie die anschließende Unterhaltung dieser Infrastrukturen wird dadurch, dass weniger Strecke benötigt wird und mehr Nutzer/Anschlüsse vorhanden sind, wesentlich vereinfacht.

Dies gilt auch für eine (Nach-)Verdichtung im Bestand. Hier würde beispielsweise die Erschließung mit den in Zukunft immer wichtiger werdenden Nahwärmenetzen durch die größere Zahl an Abnehmern für alle Grundstückeigentümer und die Allgemeinheit deutlich wirtschaftlicher.

horizontale Verdichtung durch Anbau / “Wolfram Close” in London von SelenskyParson Architects / Quelle

Eine geschlossene Bauweise, also „Wand an Wand“, macht zudem nicht nur die Versorgung der Gebäude mit Energie einfacher. Auch der Verbrauch von (Heiz)Energie lässt sich durch eine „warme Innenwand“ deutlich reduzieren. Auch hier ist dies nicht nur für den Neubau relevant, sondern lässt sich auch im Bestand durch den Anbau an ein bestehendes Gebäude realisieren.

In dichteren Wohnquartieren ist es durch die höhere Anzahl an Nutzern/Kunden zudem eher möglich, wohnortnahe Dienstleistungen kostendeckend zu betreiben. Hierzu können ein kleiner Nahversorger oder ein Kindergarten gehören, aber auch einfachere Angebote wie eine zentrale Paketstation oder Carsharing.

Dichteres Bauen bringt also, sowohl für die jeweiligen Bewohner als auch für die Kommunen, viele Vorteile mit sich. Es ist deutlich günstiger und reduziert durch einen geringeren Flächen- und Energieverbrauch die Auswirkungen auf Natur und Umwelt.

Dichteres Bauen kann jedoch auch mit Nachteilen verbunden sein. Die größte Hürde gegenüber dem freistehenden Einfamilienhaus ist die zumindest teilweise Aufgabe von Individualität. Dichteres Bauen heißt gemeinsames Bauen und Wohnen. Dies erfordert Abstimmung und Rücksicht. Während des Baus und des nachbarschaftlichen Zusammenlebens.

Im Rahmen der Erschließung der heute üblichen Einfamilienhausgebiete werden in der Regel wenige Vorgaben zur Gestaltung der einzelnen Gebäude gemacht. Dies ist im Rahmen einer dichteren Bebauung nicht möglich, da hier gestalterisch und auch technisch zumindest ein gemeinsamer Rahmen erforderlich ist.

Eine dichtere Bauweise führt zudem dazu, dass der öffentliche Raum intensiver genutzt wird. Straßen und Parkflächen aber auch Grünflächen müssen daher anders gestaltet und intensiver gepflegt werden, damit es nicht zu einer „Übernutzung“ kommt.

Nachverdichtung ohne Integration in den Bestand / Quelle

Bei der Nachverdichtung bestehender Quartiere ist es zudem nicht einfach, dichtere Bauweisen in den bestehenden Kontext zu integrieren. Nachverdichtung bedeutet in der Praxis häufig Abriss eines Bestandsgebäudes und anschließende maximale bauliche Ausnutzung des Grundstücks. Dies wird in der Regel dazu genutzt, deutlich mehr Wohneinheiten als bisher auf dem Grundstück zu schaffen. Konflikte mit der bestehenden Nachbarschaft entstehen dabei durch fehlende gestalterische Einfügung in die Umgebung, aber auch durch die intensivere Nutzung des Grundstücks und des öffentlichen Raums (siehe oben), die in der Regel nicht auf diese Nutzungsintensität ausgelegt sind.

Eine gelungene Integration in den bestehenden Kontext, eine funktionierende Nachbarschaft mit hochwertigen öffentlichen Räumen und ansprechender Architektur muss aber nicht dem Zufall überlassen sein. Durch gute Planung und Gestaltung lassen sich auch verdichtete Wohnquartiere so gestalten, dass sie vermeintliche Nachteile dieser Bauweise ausgleichen und aufgrund ihrer Mehrwerte auch gegenüber dem freistehenden Einfamilienhaus attraktiv sind. 

Was genau ist nun “horizontale Verdichtung”?

Roland Rainer, "Wie groß ist eine aus ebenerdigen Häusern bestehende Stadt?", in: Die gegliederte und aufgelockerte Stadt, 1957

Realisieren lässt sich dieses dichtere Bauen durch verschiedene Bauformen (Typologien). Maximale Dichte bieten Hochhäuser, die auf geringer Grundfläche eine hohe Anzahl an Wohneinheiten bieten (Burj Kalifa, 526.000 m² Geschossfläche auf 5.300 m² Grundfläche). Die Verdichtung wird dadurch erreicht, dass mehrere Wohneinheiten übereinander liegen. Man spricht daher von vertikaler Verdichtung. Ab einer Höhe von ca. 4 Geschossen steigen die Kosten für jede zusätzliche Etage jedoch exponentiell an. Zudem verstärkt die Konzentration vieler Bewohner auf geringer Fläche viele der oben beschriebenen Nachteile des verdichteten Wohnens. 

Die in Deutschland auch im ländlichen Raum weit verbreitete Form des verdichteten Wohnens sind daher Mehrparteienhäuser mit 2, maximal 4 Etagen. Auch hierbei handelt es sich um vertikale Verdichtung, da Wohneinheiten übereinander angeordnet sind. Insbesondere im ländlichen Raum schaffen es diese Gebäude jedoch häufig nicht, die Nachteile gegenüber dem Einfamilienhaus mit ausreichenden Vorteilen auszugleichen. Diese Wohnform ist daher häufig sowohl für Bewohner/Interessenten als auch für die Umgebung wenig attraktiv. Durch die notwendige Höhe der Gebäude, lassen sich diese nur schwer in den ländlichen Kontext integrieren. Der gemeinsame Hauseingang führt dazu, dass im Vergleich zum Einfamilienhaus eine große Nähe zwischen den Bewohnern und gleichzeitig eine starke Anonymität nach außen entsteht. Dieser Kontrast zum Einfamilienhaus wird gerade auf dem Land besonders deutlich.

Das Konzept der “vertikalen Verdichtung” stellt ein Bindeglied zwischen dem Mehrparteienhaus und dem freistehenden Einfamilienhaus dar. Vertikale Verdichtung bedeutet dabei, dass Wohneinheiten nicht übereinander angeordnet sind, sondern nebeneinander stehen. Beispiele hierfür sind Reihenhäuser, Townhouses oder Hofhäuser.

Diese Typologien ermöglichen ein dichteres Bauen und vermeiden gleichzeitig viele der oben beschriebenen Nachteile gegenüber dem freistehenden Einfamilienhaus.

Die Häuser befinden sich auf einem eigenen Grundstück. Dadurch haben alle Häuser einen eigenen Eingang und direkten Zugang zum eigenen (Vor-)Garten. Jede Wohneinheit hat dadurch eine eigene Adresse. Es besteht die Möglichkeit, sein Haus und den Garten individuell zu gestalten und auch ein alltägliches “sehen und gesehen werden” in der Nachbarschaft wird so unterstützt . 

Durch die Anpassung der Höhe ist es möglich, Reihen- und Hofhäuser in bestehende, durch freistehende Häuser geprägte Umgebungen anzupassen.

Dennoch ist es möglich, durch die geschlossene Bauweise deutlich höhere Wohndichten zu realisieren. Die Grundstücke werden durch die unmittelbar auf der Grenze stehenden Gebäude besser ausgenutzt. Dadurch ist es möglich, die gleiche Wohnfläche auf kleineren Grundstücken zu realisieren. Gleichzeitig wird auch für die Erschließung der einzelnen Gebäude weniger Fläche benötigt, sodass sich insgesamt mehr Wohneinheiten auf geringerer Fläche unterbringen lassen. 

Zu Bedenken ist jedoch, dass mit zunehmender Dichte auch immer mehr hochwertige und in der Regel intensiver zu unterhaltende öffentliche Räume benötigt werden und auch die weiteren Infrastrukturen auf die hohe Nutzungsintensität ausgerichtet werden müssen. Die Verdichtung von Reihenhaussiedlungen stößt daher irgendwann an ihre Grenzen bzw. können bei zu hohen Dichten die Vorteile dieser Wohnform nicht wirksam werden.

Unter dem Strich lassen sich durch die horizontale Verdichtung jedoch wesentlich höhere Dichten (0,6) als mit freistehenden Einfamilienhäusern (0,3) realisieren (8). Durch gute Planung und Gestaltung können so hochwertige und gefragt Wohnungen entstehen, die nicht nur weniger Fläche verbrauchen, sondern auch für ihre Bewohner und ihre Umgebung viele Vorteile bieten.

Warum werden also nicht mehr von diesen Siedlungen gebaut?

Die Gründe hierfür sind vielfältig, lassen sich aber in zwei wesentliche Kategorien einordnen:

1. persönliche Bedenken potentieller Bewohner und Nachbarn

2. Planungskultur bzw. das geltende Bau-/Planungsrecht

Insbesondere im Rahmen der Nachverdichtung bestehender Quartiere gibt es oft Widerstände der Anlieger. In der Regel wird befürchtet, dass die Neubebauung zu Nachteilen für bestehende Grundstücke und Bewohner führt. Hierzu gehören ein erhöhtes Verkehrsaufkommen, der Verlust von Freiflächen und der Verlust von Privatsphäre durch neue Sichtbeziehungen. 

“Der lange Kampf gegen große Klötze in Siedlungen” / Ostfriesen-Zeitung vom 16.02.2024

Subjektiv wird oft befürchtet, dass eine neue “andersartige” Bebauung dazu führt, dass bestehende Siedlungen ihren “Charakter” verlieren. Im Falle von durch freistehende Einfamilienhäuser geprägte Siedlungen und Ortschaften hängt dies vor allem mit dem starken Kontrast zwischen in der Regel eingeschossigen Einfamilienhäusern und mehrgeschossigen Mehrparteienhäusern zusammen. Dies führt nicht nur gestalterisch zu einem Bruch, bspw. durch abweichende Dachformen oder Firsthöhe, sondern stellt auch im alltäglichen Umgang einen oft zu starken Kontrast zur bisherigen Nachbarschaft dar, bspw. durch die Anonymität gemeinschaftlicher Hauseingänge. 

Mit Blick auf die heutige Praxis der Nachverdichtung sind diese Bedenken durchaus begründet (s.o.). Die “horizontale Verdichtung” ist eine Antwort auf diese Problemlage. Durch diese Wohnform können auch in ländlichen Umgebungen dichtere Wohnsiedlungen entstehen, die nicht nur weniger Fläche verbrauchen, sondern viele weitere Vorteile für die direkten Anwohner aber auch ihre Umgebung bieten. Der Schlüssel, um Bedenken bei zukünftigen Bewohnern und der Nachbarschaft zu entkräften, liegt darin, die Vorteile dieser Wohnform deutlich zu machen. In der Kommunikation und bei der Umsetzung dieser Projekte sollten nicht ausschließlich wirtschaftliche Aspekte im Vordergrund stehen, sondern ein Mehrwert für alle geschaffen und verdeutlicht werden.

Neben diesen persönlichen Bedenken stellen insbesondere institutionelle Hürden ein Hemmnis für die Umsetzung neuer Wohnformen dar. Trotz langjähriger Bemühungen um eine Diversifizierung des Wohnungsbaus ist das freistehende Einfamilienhaus auch im Bau- und Planungsrecht nach wie vor der Normalfall. Dies gilt sowohl für allgemeine Regelungen wie die Baunutzungsverordnung oder die Bauordnungen der Länder, aber auch für das durch die Bauleitplanung der Kommunen festgesetzte Planungsrecht. Das Abweichen von dieser Norm erfordert daher von Verwaltungen und Planern immer auch eine Begründung und weitergehende Argumentation. In Kombination mit den oben beschriebenen Bedenken aus der Bürgerschaft wird daher oft der “Weg des geringsten Widerstands” gegangen.

Um diese Hürden zu überwinden, ist es wichtig , die Möglichkeiten für alternative Entwicklungen aufzuzeigen und den Gewinn für alle Beteiligten zu verdeutlichen. Im nächsten Teil der Serie werden daher vier gelungene Beispielprojekte vorgestellt, die das Konzept der horizontalen Verdichtung im ländlichen Kontext erfolgreich umgesetzt haben.

Der Ansatz der horizontalen Verdichtung zeigt:
Dichteres Bauen muss nichts mit Verlust zu tun haben. Im Gegenteil – es kann neue Qualitäten schaffen, die gerade im ländlichen Raum dringend gebraucht werden: effizientere Infrastruktur, geringere Kosten, bessere Energieeffizienz, mehr soziale Nähe und vielfältige Wohnangebote.

Doch Theorie allein überzeugt selten. Entscheidend ist auch, wie solche Quartiere in der Praxis aussehen – und was wir aus bereits umgesetzten Projekten lernen können.

Genau darum geht es im nächsten Beitrag der Serie:

Teil 3: Von Dänemark bis England – Was wir von erfolgreichen Projekten lernen können.